Jak przeprowadzić sprzedaż projektu fotowoltaicznego?
Autorzy najnowszego raportu „Farmy fotowoltaiczne. Przewodnik Inwestycyjny” z kancelarii CCLaw tłumaczą, jak przeprowadzić transakcję sprzedaży projektu farmy fotowoltaicznej i jakie są warianty tego rodzaju transakcji.
Kupić, jak i sprzedać można zarówno projekt instalacji PV jak i już wybudowaną i produkująca energię elektryczną instalację fotowoltaiczną.
1. Projekt instalacji PV vs. wybudowana instalacja PV
Projekt instalacji PV może być zbyty na każdym etapie swojego rozwoju. Minimalnym stadium projektu, który w praktyce podlega obrotowi to projekt posiadający:
- wydzierżawiony grunt,
- rozstrzygnięte kwestie środowiskowe,
- decyzję o warunkach zabudowy (ew. dopuszczający postawienie instalacji PV miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – co jest wielką rzadkością) oraz
- warunki przyłączenia.
Zdarza się, że strony transakcji zawierają umowę na samym początku rozwoju projektu, przy czym w umowie stwierdzają, że projekt zostanie zbyty po osiągnięciu przez niego określonego stadium – np. uzyskania odpowiednich warunków przyłączenia, pozwolenia na budowę albo wygrania aukcji OZE.
Przedmiotem transakcji są także już wybudowane i działające instalacje PV. Taka instalacja może być z wygraną aukcją OZE, ale nie ma takiej konieczności – mogą to być instalacje „bezaukcyjne”.
2. Sprzedaż spółki celowej vs. sprzedaż praw do projektu/instalacji PV
Projekt lub instalację PV można nabyć kupując spółkę, która posiada tytuł prawny do projektu/instalacji albo nabywając wyłącznie prawa do projektu/instalacji PV (bez spółki). Omówmy dwa wspomniane sposoby nabycia na przykładach.
2.1. Sprzedaż spółki celowej
Duża część projektów PV jest rozwijana od początku w dedykowanej danemu projektowi spółce, zwanej potocznie spółką celową, którą najczęściej jest spółka z o.o. Taki rozwój sytuacji pozwala w sprawny sposób sprzedać taki projekt lub instalację, gdyż sprzedaży podlegają udziały/akcje w spółce celowej.
Przykład 1:
Spółka celowa PV Sun 1 spółka z o.o. jest jednocześnie:
- stroną umowy dzierżawy 5 ha gruntu,
- stroną umowy przyłączeniowej,
- podmiotem na który wydano pozwolenie na budowę,
- podmiotem który wygrał aukcję OZE,
- stroną umowy o wybudowanie instalacji PV,
- a także posiada koncesję na wytwarzanie energii elektrycznej z instalacji PV.
Wystarczy, że inwestor zainteresowany nabyciem takiego projektu, na podstawie jednej umowy sprzedaży udziałów, nabędzie 100% udziałów PV Sun 1 sp. z o.o., aby być właścicielem całego projektu.
W porównaniu do zakupu praw do projektu/instalacji PV, kupno spółki celowej jest prostsze od strony formalnej oraz nie jest wymagana zgoda Prezesa Urzędu Regulacji Energetyki.
2.2. Sprzedaż praw do projektu/instalacji PV
Alternatywą do nabycia spółki celowej posiadającej projekt/instalację PV jest nabycie praw do projektu/instalacji PV.
Przykład 2:
Jeśli inwestor, zamiast spółki celowej PV Sun 1 sp. z o.o. z powyższego przykładu (a dokładnie udziałów w tej spółce), chciałby nabyć tylko i wyłącznie prawa do projektu instalacji PV, który posiada PV Sun 1 sp. z o.o., spółka PV Sun 1 sp. z o.o. i inwestor (nabywca) powinni:
1. przenieść prawa i obowiązki z umowy dzierżawy na inwestora;
2. przenieść prawa i obowiązki z umowy przyłączeniowej na inwestora;
3. przenieść prawa i obowiązki z pozwolenia na budowę na inwestora;
4. uzyskać zgodę Prezesa URE na przejście praw i obowiązków z projektu instalacji PV (gdyż jest to projekt z wygraną aukcją OZE);
5. zawrzeć umowę regulującą zasady przejścia powyższych praw i obowiązków;
6. inwestor powinien uzyskać koncesję na wytwarzanie energii elektrycznej;
Przyjrzyjmy się pokrótce każdej z czynności.
Ad. 1. Przeniesienie praw i obowiązków z umowy dzierżawy
Aby było możliwe przeniesienie prawa do gruntu, konieczna jest zgoda wydzierżawiającego. Może ona być wyrażona zawczasu w umowie dzierżawy – dlatego tak ważne jest powierzenie sporządzenia dobrej, kompleksowej umowy dzierżawy doświadczonym prawnikom.
Przeniesienie praw i obowiązków z umowy dzierżawy wymaga zawarcia umowy trójstronnej pomiędzy wydzierżawiającym, inwestorem i dotychczasowym dzierżawcą, albo – gdy mamy już zgodę wydzierżawiającego – wystarczy umowa dwustronna. Z punktu widzenia inwestora ważne jest, aby wszelkie zmiany uwzględnić w księdze wieczystej nieruchomości dzierżawionej.
Ad. 2. Przeniesienie praw i obowiązków z umowy przyłączeniowej
Przeniesienie praw i obowiązków z umowy przyłączeniowej wymaga zgody zakładu energetycznego oraz zawarcia aneksu do tej umowy lub osobnego porozumienia trójstronnego zawartego pomiędzy zakładem energetycznym, inwestorem oraz podmiotem przyłączonym (czyli w tym przykładzie spółką PV Sun 1 sp. z o.o.).
Ad. 3. Przeniesienie pozwolenia na budowę
Przeniesienie pozwolenia na budowę odbywa się w drodze postępowania administracyjnego inicjowanego na wniosek posiadacza pozwolenia na budowę – w naszym przykładzie na wniosek PV Sun 1 sp. z o.o.
Ad. 4. Zgoda Prezesa URE
Uzyskanie zgody Prezesa URE na przeniesienie praw i obowiązków z projektu instalacji PV jest jedną z najbardziej czasochłonnych procedur spośród czynności, których należy dokonać przed transakcją przeniesienia praw i obowiązków z projektu instalacji PV.
Z tego powodu zalecane jest jak najszybsze wystąpienie z wnioskiem do Prezesa URE. Wniosek ten składają wspólnie wytwórca przenoszący własność (PV Sun 1 sp. z o.o. ) oraz nabywca projektu instalacji (inwestor) załączając dokumenty wymagane przez ustawę OZE.
Ad. 5. Zawarcie umowy regulującej zasady przejścia praw i obowiązków
W praktyce transakcyjnej często się zdarza, że strony zawierają dwie umowy w procesie na- bywania praw do projektu instalacji PV.
Pierwsza, zawierana na samym początku, określa harmonogram czynności zmierzających do zbycia praw do projektu/instalacji PV, cenę i zasady współpracy.
Druga, zawierana po uzyskaniu zgody Prezesa URE, przenosi własność projektu do instalacji. Taka umowa wymagana jest przepisami Ustawy OZE, co nie jest takie oczywiste nawet dla prawników.
Należy pamiętać o szczegółach
Proces przenoszenia praw i obowiązków do projektu/instalacji PV (jako alternatywa dla nabycia udziałów w spółce celowej posiadającej te prawa) składa się z wielu czynności – zarówno cywilnoprawnych (zawarcie umów) jak i postępowań administracyjnych – przeniesienie pozwolenia na budowę, zgoda Prezesa URE, uzyskanie koncesji.
Poza tym należy pamiętać o uregulowaniu licznych kwestii w umowie (umowach) zawieranej pomiędzy zbywcą a nabywcą, jak choćby o przeniesieniu na inwestora autorskich praw majątkowych do projektu instalacji PV.
Mnogość opisanych powyżej umów, regulacji i istotnych szczegółów sprawia, że proces ten nie należy do prostych i aby sprawnie go przejść, konieczna jest pomoc doświadczonego prawnika.
Wyodrębnienie projektu/instalacji PV do nowej spółki
W przypadku kiedy projekt lub instalacja PV była dewelopowana w spółce, w której jest więcej projektów lub instalacji, albo w spółce, która nie podlega sprzedaży, zamiast sprzedaży praw do projektu/instalacji PV, warto rozważyć przeniesienie całego projektu/instalacji PV do nowej spółki celowej przed transakcją.
Przykład: PV Sun 1 sp. z o.o. jest właścicielem 10 projektów PV o mocy do 1 MW każdy. Potencjalny nabywca jest zainteresowany nabyciem tylko jednego projektu o nazwie Warmia 1 o mocy 0,98 MW z wygraną aukcją.
W tym celu spółka PV Sun 1 sp. z o.o. (lub jej wspólnicy) założyli nową spółkę z o.o. o nazwie Warmia 1 PV sp. z o.o., do której przeniosła projekt Warmia 1, a następnie PV Sun 1 sp. z o.o. jako wspólnik Warmia 1 PV sp. z o.o. sprzedała 100 % udziałów w tej spółce inwestorowi. Przewagą takiego rozwiązania jest to, że przeniesieniem całego projektu PV do nowej spółki zajmuje się wyłącznie zbywca projektu.
W takiej sytuacji nabywca powinien koniecznie zweryfikować, w ramach badania prawnego, skuteczność przeniesienia projektu instalacji do nowej spółki.
Portal Gramwzielone.pl jest patronem medialnym raportu „Farmy fotowoltaiczne. Przewodnik Inwestycyjny”. Można go pobrać bezpłatnie pod tym linkiem.
redakcja@gramwzielone.pl
© Materiał chroniony prawem autorskim. Wszelkie prawa zastrzeżone. Dalsze rozpowszechnianie artykułu tylko za zgodą wydawcy Gramwzielone.pl Sp. z o.o.
