Dzierżawa ziemi pod wiatrak. Od czego zależy czynsz i co sprawdzić w umowie z deweloperem
Właściciele gruntów w obrębie tej samej farmy wiatrowej mogą dostawać różny czynsz, bo o wynagrodzeniu decyduje to, jaką część działki i jakie prawa potrzebuje inwestor. Firma EnercoNet wskazuje cztery czynniki, które wpływają na warunki dzierżawy, oraz zapisy, które warto sprawdzić przed podpisaniem wieloletniej umowy.
Jeden właściciel udostępnia ziemię pod fundament turbiny i drogę dojazdową, drugi tylko wąski pas działki pod infrastrukturę techniczną. Choć oba grunty są częścią jednego projektu, warunki ich udostępnienia mogą się znacznie różnić.
„Właściciele gruntów często pytają o wynagrodzenie za turbinę, tymczasem z punktu widzenia inwestycji kluczowe jest to, ile nieruchomości i jakich praw potrzebujemy, aby ją wybudować i eksploatować” – mówi Kaja Sawicka, dyrektor projektów OZE w EnercoNet. Jak dodaje, czasem wystarczy umowa z jednym właścicielem, a czasem potrzebne są porozumienia z kilkunastoma osobami.
Od czego zależy czynsz za dzierżawę gruntu pod wiatrak
Pierwszym czynnikiem jest powierzchnia i położenie działki. Liczy się nie tylko jej wielkość, ale przede wszystkim usytuowanie względem planowanej turbiny, dróg i pozostałej infrastruktury. Duża działka nie musi oznaczać wyższego czynszu, jeśli inwestor potrzebuje tylko jej niewielkiego fragmentu, a mniejsza może mieć istotne znaczenie dla konkretnego elementu projektu.
Drugim jest zakres praw potrzebnych inwestorowi. Umowa może dotyczyć terenu pod fundament turbiny, budowy drogi, ułożenia infrastruktury technicznej albo zapewnienia dostępu do urządzeń. Każde z tych rozwiązań oznacza inny zakres i czas ograniczeń w korzystaniu z nieruchomości, więc kwot z dwóch umów nie można porównywać wprost.
Trzecim jest liczba właścicieli i rozdrobnienie gruntów. W zachodniopomorskim zdarzają się gospodarstwa liczące kilkadziesiąt hektarów lub więcej, na których można zaplanować kilka turbin. W woj. świętokrzyskim, łódzkim czy śląskim przygotowanie terenu pod jedną turbinę może wymagać uzgodnień z kilkoma właścicielami. Łącznego kosztu pozyskania praw do gruntów pod turbinę nie należy więc utożsamiać z wynagrodzeniem jednego właściciela.
Czwartym jest etap inwestycji. Przygotowanie farmy wiatrowej trwa latami i obejmuje analizy lokalizacyjne, procedury administracyjne, budowę i eksploatację. Umowa może przewidywać inne zasady płatności w czasie przygotowania projektu, a inne po rozpoczęciu budowy lub uruchomieniu elektrowni. Dla właściciela liczy się więc także to, od kiedy, jak często i pod jakimi warunkami dostaje pieniądze.
Czy dzierżawa oznacza koniec upraw?
Udostępnienie gruntu pod elektrownię wiatrową nie musi oznaczać rezygnacji z rolnictwa na całej działce. Część powierzchni zajmą fundament, drogi i urządzenia, ale resztę można dalej uprawiać. W umowie warto jednak dokładnie określić powierzchnię zajętą przez inwestycję, ewentualne utrudnienia w dostępie do pól oraz zasady rekompensowania szkód.
„Właściciel powinien wiedzieć, jaką powierzchnię faktycznie wyłączy z produkcji, czy będzie mógł nadal korzystać z pozostałej części pola i kto poniesie koszty ewentualnych szkód” – podkreśla Sawicka.
Czy turbina obniża wartość ziemi?
W opublikowanym w maju raporcie InPlus Energetyka i Cenatorium, przygotowanym na zlecenie Polskiego Stowarzyszenia Energetyki Wiatrowej, przeanalizowano 46 034 transakcje gruntowe z lat 2014–2025 w 26 gminach (29 jednostkach ewidencyjnych). Autorzy porównali ceny gruntów rolnych i działek budowlanych w sąsiedztwie turbin z obszarami kontrolnymi w tych samych gminach i nie stwierdzili negatywnego wpływu wiatraków na dynamikę cen. Wynik dotyczy jednak badanych lokalizacji i nie gwarantuje zachowania wartości każdej nieruchomości.
Co sprawdzić w umowie dzierżawy
Przy umowach na kilkadziesiąt lat szczególnie ważna jest waloryzacja czynszu. Warto sprawdzić, czy umowa przewiduje jego aktualizację i co się dzieje przy zmianie właściciela nieruchomości, zakończeniu inwestycji lub konieczności usunięcia infrastruktury. Znaczenie mają też koszty prowadzenia gospodarstwa, konsekwencje podatkowe i zasady odpowiedzialności za szkody.
W rachunku trzeba uwzględnić także dopłaty bezpośrednie. Grunt trwale wyłączony z produkcji rolnej może przestać się do nich kwalifikować. Zgodnie z zasadami ARiMR na 2026 r. działka rolna objęta płatnością co do zasady nie może być mniejsza niż 0,1 ha, a łączny obszar zatwierdzony do podstawowego wsparcia dochodów powinien wynosić co najmniej 1 ha, przy czym przepisy przewidują wyjątki. Liczy się też spełnianie warunków dla rolnika aktywnego zawodowo.
Patrycja Rapacka
patrycja.rapacka@gramwzielone.pl
© Materiał chroniony prawem autorskim. Wszelkie prawa zastrzeżone. Dalsze rozpowszechnianie artykułu tylko za zgodą wydawcy E-Magazyny Sp. z o.o.
Obserwuj nas w Google News
