Reforma WZ-ek nie zrewolucjonizuje rynku OZE, ale może usprawnić inwestycje

27 listopada 2025 r. prezydent Karol Nawrocki podpisał projekt zmiany ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Rynek OZE nerwowo zareagował na ten fakt, głównie ze względu na retroaktywny charakter niektórych przepisów ustawy. Czy jednak słusznie? Ekspertka uspokaja.

Poselski projekt nowelizacji ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym został w marcu 2025 r. przyjęty przez Radę Ministrów. Niemal do końca października opinia publiczna niewiele jednak wiedziała na temat postępów prac nad jego uchwaleniem. Wówczas bowiem rozpoczęły się konsultacje społeczne i opiniowanie projektu, a już 5 listopada został on przyjęty przez Sejm. Zaledwie dzień później bez poprawek przyjął go Senat, a 27 listopada podpisał prezydent.

Szybkie tempo prac zaskoczyło samorządy i inwestorów, wywołując pewne podenerwowanie na rynku – mimo że brzmienie projektu było znane, a zapisy, choć budziły pewne kontrowersje, nie rozpalały dotąd zażartych dyskusji. Czy rzeczywiście mogą mieć one wpływ na inwestycje w ogóle, a na rynku OZE w szczególności?

REKLAMA

Jakie zmiany wprowadza ustawa?

– Przyjęte zmiany do ustawy oznaczają w praktyce zawieszenie kar za opóźnienie w wydawaniu WZ-ek, przedłużenie bezterminowości WZ-ek, uproszczenia w procedurach sporządzania planów ogólnych oraz możliwość stwierdzenia ich nieważności jedynie w części – podsumowuje Renata Robaszewska, radca prawny w kancelarii Robaszewska & Płoszka Radcowie Prawni.

Jak tłumaczy ekspertka, obecnie termin oczekiwania na wydanie decyzji o warunkach zabudowy wynosi standardowo 90 dni, choć dla niektórych inwestycji może on zostać skrócony, np. do 65 dni w przypadku biogazowni. Jeśli gmina nie zdąży w tym czasie wydać decyzji, musi zapłacić karę w wysokości 500 zł za każdy dzień opóźnienia. Uchwalone właśnie przepisy wstrzymują bieg tych terminów do końca 2026 r.

Dają również inwestorom możliwość otrzymania bezterminowej decyzji o warunkach zabudowy, o ile wniosek o wydanie takiej decyzji został złożony do 16 października 2025 r., nawet jeśli decyzja uprawomocni się dopiero po 1 stycznia 2026 r. Przypomnijmy, że wedle wcześniej obowiązujących przepisów wszystkie decyzje, które staną się prawomocne po 1 stycznia 2026 r. miały obowiązywać przez 5 lat od daty uprawomocnienia się.

Opinia zamiast uzgodnień

Z punktu widzenia samorządów ważną zmianą jest uproszczenie procedury sporządzania planów ogólnych. Do tej pory projekty takich planów gminy musiały uzgadniać z właściwymi organami i instytucjami, a w razie ich odmowy mogły wszcząć postępowanie przed organami administracji publicznej lub sądami administracyjnymi. Znacznie wydłużało to proces uchwalania planów. Według nowych przepisów nie mają już takiego obowiązku: nadal muszą plan skonsultować, ale organy i instytucje będą go jedynie opiniować – w sposób prawnie niewiążący. Zaś wszystkie postępowania wszczęte w związku z odmową uzgodnienia projektu mają zostać umorzone.

Co więcej, według uchwalonej noweli plan ogólny gminy nie musi być już zgodny z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego w zakresie maksymalnego udziału powierzchni zabudowy. W praktyce oznacza to, że zmiany w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego nie będą wywoływały konieczności adekwatnej zmiany w planie ogólnym gminy, a tym samym gmina będzie mogła bardziej elastycznie reagować na zmieniające się potrzeby mieszkańców.

I wreszcie, drobne uchybienia w planie ogólnym nie będą już równoznaczne z koniecznością jego uchylenia w całości przez wojewodę. Zgodnie z nowymi przepisami będzie on mógł wówczas unieważnić jedynie część uchwały w sprawie planu ogólnego – tę zawierającą błąd.

Kluczowe zapisy budzą wątpliwości

Jak podkreśla Renata Robaszewska, możliwość stwierdzenia nieważności planu ogólnego jedynie w części jest rozwiązaniem pozytywnym.

REKLAMA

– Może „uratować” plan w sytuacji mniejszych błędów. Zwracam natomiast uwagę, że z punktu widzenia ogólności planu oraz zarzutów do planów kwestionowanych w ostatnim czasie na etapie kontroli wojewody – unieważnienie tylko w części może być w praktyce niewykonalne – wyjaśnia ekspertka.

Ostrożnie ocenia także pozostałe znowelizowane przepisy: – Nowela przedłuża walor bezterminowości decyzji WZ dla postępowań wszczętych przed 16 października 2025 r. Data ta jest wcześniejsza od daty ustawy, co z kolei nie jest dobrą praktyką ustawodawczą, gdyż różnicuje inwestorów – i to wstecznie. W zakresie planów ogólnych zmieniono uzgodnienia projektu planu na opinie. Opinia jest formą rozstrzygnięcia niewiążącego. Pytanie jednak o faktyczne ryzyko niewzięcia jej pod uwagę przez radę gminy w sposób nieuzasadniony. Może to bowiem spowodować problemy na etapie weryfikacji uchwały przez wojewodę lub sądy administracyjne.

Renata Robaszewska ocenia, że nowelizacja ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym z jednej strony wychodzi na wprost oczekiwaniom samorządów, które ze względu na obowiązek uchwalenia do 30 czerwca 2026 r. planów ogólnych i masowy napływ wniosków o wydanie WZ-ek nie były w stanie obsłużyć w terminie wszystkich spraw. Ale z drugiej strony może być odczytana jako potwierdzenie, że w założeniu dobra reforma okazała się niemożliwa do wdrożenia w przewidzianym czasie i formie.

Rynek OZE niewiele zyska i niewiele straci

Zdaniem ekspertki zmiany przepisów nie wpłyną w rewolucyjny sposób na procesy inwestycyjne na rynku OZE:

W moim przekonaniu nowelizacja ustawy wpłynie na rynek OZE w takiej samej mierze jak na inne segmenty rynku. Szczęśliwcy, którzy złożyli wnioski o WZ do połowy października, mają szansę na uzyskane bezterminowej decyzji – i to tyle. Jeśli ich inwestycje mają szansę na uwzględnienie w planie ogólnym gminy, to być może doczekają się szybszego uchwalenia tego dokumentu.

Renata Robaszewska zwraca natomiast uwagę, że istotny wpływ na branżę mogą mieć planowane zmiany procedur uchwalania Zintegrowanych Planów Inwestycyjnych (ZPI). Przypomnijmy, że ZPI są szczególnym rodzajem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego uchwalanym na wniosek inwestora. Plan ten jest więc „pisany pod określoną inwestycję” i – o ile jest zgodny z planem ogólnym gminy – zastępuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Do tej pory ZPI – zdaniem ekspertki – traktowane były raczej jako ciekawostka prawnoplanistyczna, głównie ze względu na niemożność realizacji w ich ramach inwestycji w lądowe farmy wiatrowe, a także fakt, że procedury WZ były do tej pory prostsze i tańsze niż uchwalenie ZPI. Teraz może się to zmienić.

– W przestrzeni publicznej pojawiają się informacje o planowanym rozszerzeniu zakresu inwestycji realizowanych w oparciu o ZPI na turbiny wiatrowe czy rozszerzeniu i uelastycznieniu katalogu inwestycji uzupełniających oraz zasad ich realizacji – wyjaśnia Renata Robaszewska. – Możliwość skorzystania z tego rozwiązania byłaby korzystna dla branży pod warunkiem, że zmiany uwzględniałyby głosy ekspertów z grona prawników, planistów i biznesu OZE oraz wprowadzone zostałyby jednorazowo, a nie w formie kolejnych nowelizacji do nowelizacji.