Czy można zamontować klimatyzację na balkonie? To zależy, kogo zapytasz
Montaż klimatyzacji czasami wiąże się z ingerencją w balkon. Czy potrzebna jest do tego zgoda wspólnoty mieszkaniowej? Zdania są podzielone, co widać po wyrokach sądów. Rząd próbuje to ujednolicić – projekt ustawy pojawił się we wrześniu 2025 r., ale do tej pory nie trafił do rozpatrzenia przez Radę Ministrów.
Czy przy montażu klimatyzacji potrzebna jest zgoda sąsiadów? To zależy – pisaliśmy o tym w artykule Klimatyzacja w bloku. Kto musi wyrazić zgodę na montaż? Głównym problemem jest fakt, że montaż jednostki zewnętrznej odbywa się na części wspólnej (elewacja, balkon), która należy do wspólnoty mieszkaniowej. Czy jednak na pewno?
Elewacja należy do zarządcy
Potwierdza to wyrok Sądu Apelacyjnego w Szczecinie (sygn. akt I ACa 792/16) z dnia 19 stycznia 2017 r., przytaczany przez portal Infor. W uzasadnieniu sąd wskazał, że ściana konstrukcyjna budynku nie przestaje być częścią wspólną tylko dlatego, że fizyczny dostęp do niej ma wyłącznie właściciel danego lokalu – decydujące znaczenie ma funkcja, jaką ta ściana pełni w całej konstrukcji budynku. Każda część o znaczeniu wykraczającym poza pojedynczy lokal powinna być traktowana jako nieruchomość wspólna.
W tej kwestii sprawa jest jasna: jakakolwiek ingerencja w elewację wymaga zgody zarządcy budynku. Nie jest to sprawa tylko właściciela mieszkania.
Jeden sąd powie tak, drugi powie nie
Przy montażu klimatyzacji ingeruje się nie tylko w ścianę budynku, ale też w balkon, na którym umieszcza się jednostkę zewnętrzną. Do kwestii odpowiedzialności za balkon odnosi się uchwała Sądu Najwyższego z dnia 7 marca 2008 r. (sygn. akt III CZP 10/08), przywoływana przez Infor. Sąd Najwyższy stwierdził w niej, że właściciel lokalu ponosi wydatki związane z utrzymaniem balkonu jako pomieszczenia służącego wyłącznie zaspokajaniu jego potrzeb mieszkaniowych, natomiast koszty remontów i bieżącej konserwacji elementów trwale połączonych z konstrukcją budynku obciążają wspólnotę mieszkaniową.
Z powyższego wynika, że dbanie o elementy konstrukcyjne balkonu trwale połączone z budynkiem leży po stronie wspólnoty mieszkaniowej – a zatem stanowią one część nieruchomości wspólnej, a nie wyłączną własność właściciela mieszkania.
Temat nie jest jednak jednolicie rozstrzygnięty. Wątpliwości budzi wyrok Sądu Apelacyjnego w Gdańsku z dnia 20 grudnia 2013 r. (sygn. akt V ACa 423/13), zgodnie z którym wspólnota, podejmując uchwałę o remoncie balkonów lub loggii, musi dokładnie określić, jakie ich elementy podlegają remontowi na wspólny koszt. Brak takiego doprecyzowania narusza zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną i interesy właścicieli, którzy nie chcą partycypować w kosztach remontu elementów niebędących częścią wspólną. Oznacza to, że to wspólnota mieszkaniowa, w drodze uchwały, decyduje, które części balkonu stanowią część wspólną budynku, a które należą wyłącznie do właściciela lokalu. To właśnie ta uchwała wyznacza granice, w jakich właściciel mieszkania może samodzielnie ingerować w balkon.
Z uwagi na tę rozbieżność w orzecznictwie rząd pracuje nad projektem nowelizacji ustawy o własności lokali (UD 312). Wśród proponowanych zmian przewidziano „Wskazanie, iż elementy konstrukcyjne balkonu (loggii, tarasu) stanowią nieruchomość wspólną, za której utrzymanie odpowiada wspólnota. Są to dźwigary, płyta balkonowa wraz z izolacją, balustrada balkonu oraz inne elementy balkonu stanowiące fragmenty elewacji budynku. Tym samym jednoznacznie przesądzone zostanie, iż składową lokalu (a zatem i przedmiotem wyłącznej odpowiedzialności jego właściciela) będzie wewnętrzna przestrzeń balkonu.”
Pierwsza publikacja projektu nowelizacji ustawy o właśności lokali (UDS 312) pochodzi z 19 września 2025 r., a planowany termin jego przyjęcia przez Radę Ministrów to drugi kwartał 2026 r. Do czasu doprecyzowania tej kwestii przez nowe przepisy wyroki w sprawach montażu klimatyzacji na balkonie mogą się różnić. Z tego powodu bezpieczniej jest wcześniej zwrócić się do zarządcy budynku lub wspólnoty mieszkaniowej o opinię w sprawie planowanego montażu klimatyzatora.
Marcin Karwowski
marcin.karwowski@gramwzielone.pl
© Materiał chroniony prawem autorskim. Wszelkie prawa zastrzeżone. Dalsze rozpowszechnianie artykułu tylko za zgodą wydawcy E-Magazyny Sp. z o.o.
