700 metrów od wiatraka nie dla stodoły. MKiŚ tłumaczy zasady odległości budynków od turbin

Ograniczenia odległościowe wynikające z ustawy o inwestycjach w zakresie elektrowni wiatrowych dotyczą wyłącznie budynków mieszkalnych i budynków o funkcji mieszanej. Zabudowa gospodarcza może być lokalizowana w dowolnej odległości od turbin. Ministerstwo Klimatu i Środowiska nie widzi potrzeby wprowadzania rozwiązań odszkodowawczych dla właścicieli nieruchomości, powołując się na wyniki analizy rynkowej obejmującej 46 tys. transakcji.

Sekretarz stanu Urszula Zielińska, odpowiadając na interpelację posłów Tomasza Piotra Nowaka i Krzysztofa Gadowskiego w sprawie zakazu zabudowy działek położonych w pobliżu istniejących turbin wiatrowych, wskazała, że ustawa z 20 maja 2016 r. o inwestycjach w zakresie elektrowni wiatrowych wprowadza wzajemną zasadę minimalnej odległości elektrowni wiatrowych jedynie od dwóch zamkniętych kategorii zabudowań: budynku mieszkalnego, zdefiniowanego w Prawie budowlanym, oraz budynku o funkcji mieszanej – zdefiniowanego bezpośrednio w ustawie o inwestycjach jako budynek, w którym funkcja mieszkalna stanowi ponad połowę powierzchni użytkowej.

Ministerstwo podkreśliło, że każdy inny budynek służący prowadzeniu gospodarstwa rolnego może być lokalizowany i budowany w dowolnej odległości od elektrowni wiatrowej, ponieważ nie podlega reżimowi prawnemu wprowadzonemu ustawą o inwestycjach. Zasada ta pozostanie aktualna również po wejściu w życie nowelizacji ustawy – Prawo budowlane, która od 20 września 2026 r. wprowadzi nowe definicje budynku mieszkalnego i budynku mieszkalnego wielorodzinnego.

REKLAMA

Skąd 700 metrów i kiedy zasada odległościowa nie obowiązuje?

Nowelizacja ustawy o inwestycjach z 9 marca 2023 r. utrzymała generalną zasadę, zgodnie z którą odległość nowej elektrowni wiatrowej od istniejącego budynku mieszkalnego nie może być mniejsza niż dziesięciokrotność wysokości planowanej elektrowni (tzw. zasada 10H). Rada gminy może tę odległość zmniejszyć w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, jednak nie poniżej minimalnego poziomu 700 m.

Resort zwrócił uwagę na istotny wyjątek. Zasada odległościowa nie obowiązuje w sytuacji odwrotnej –  gdy turbina wiatrowa już istnieje, a dopiero później lokalizowany lub budowany jest budynek mieszkalny albo budynek o funkcji mieszanej. Zgodnie z art. 12 nowelizacji ustawy o inwestycjach, jeśli znajdująca się w pobliżu elektrownia wiatrowa posiada decyzję o pozwoleniu na budowę, która stała się ostateczna przed wejściem w życie ustawy, nowy budynek mieszkalny nie musi zachowywać jakiejkolwiek odległości od turbiny. Przepis ten –  jak wyjaśniło ministerstwo, odwołując się do stenogramu prac sejmowej Komisji do Spraw Energii, Klimatu i Aktywów Państwowych oraz Komisji Samorządu Terytorialnego i Polityki Regionalnej z 26 stycznia 2023 r. – został wprowadzony na etapie prac parlamentarnych jako poprawka poselska, uzasadniana potrzebą „uwolnienia zabudowy mieszkaniowej w gminach”.

Resort nie widzi podstaw do odszkodowań

Na pytania posłów o rozwiązania odszkodowawcze dla właścicieli nieruchomości, którzy w wyniku zmiany przepisów utracili możliwość zabudowy działek, oraz o ochronę konstytucyjnego prawa własności, MKiŚ odpowiedziało, że nie widzi potrzeby wprowadzania takich mechanizmów, uznając prawo własności i interesy właścicieli gruntów za już poszanowane w obowiązujących regulacjach.

REKLAMA

Ministerstwo przywołało na potwierdzenie swojego stanowiska wnioski z raportu „Analiza wpływu lokalizacji turbin wiatrowych na wartość nieruchomości gruntowych w Polsce”, przygotowanego przez In plus i Cenatorium (publikacja z 5 maja 2026 r.). Analiza objęła 46 tys. rzeczywistych transakcji rynkowych dotyczących gruntów rolnych oraz działek przeznaczonych pod zabudowę jednorodzinną, obejmujących lata 2014–2025 i 26 gmin w różnych regionach kraju. Według autorów raportu w badanej próbie nie wystąpił negatywny wpływ lokalizacji turbin wiatrowych na wartość nieruchomości gruntowych – zarówno grunty rolne, jak i działki budowlane w sąsiedztwie turbin wykazywały dynamikę zmian cen porównywalną z obszarami bez takiej infrastruktury.

Spór o odległość farm wiatrowych od zabudowań

Spór o zasady odległościowe dla elektrowni wiatrowych to jeden z kluczowych elementów regulacyjnych wpływających na tempo rozwoju energetyki wiatrowej na lądzie w Polsce. Zasada 700 metrów, wprowadzona nowelizacją z 2023 r. jako obniżenie wcześniejszego wymogu 10H, była postulowana przez branżę OZE jako warunek odblokowania nowych inwestycji, jednak jednocześnie budzi kontrowersje społeczne i prawne dotyczące ochrony interesów mieszkańców oraz właścicieli gruntów sąsiadujących z istniejącą infrastrukturą.

Kwestia wartości nieruchomości w sąsiedztwie farm wiatrowych ma znaczenie nie tylko lokalne, ale systemowe – obawy przed spadkiem cen działek bywają jednym z głównych argumentów wykorzystywanych w sporach o lokalizację nowych inwestycji wiatrowych na etapie planowania przestrzennego.

Wyniki przywołanej przez ministerstwo analizy rynkowej, wskazujące na brak negatywnego wpływu turbin na wartość gruntów, mogą być istotnym argumentem w dalszej dyskusji o warunkach rozwoju energetyki wiatrowej w Polsce, choć nie eliminują napięcia między interesem indywidualnych właścicieli nieruchomości a celami krajowej transformacji energetycznej, wymagającej dalszej rozbudowy mocy zainstalowanej w OZE i obniżania kosztów energii – co mogą zapewnić lądowe elektrownie wiatrowe jako obecnie najtańsze źródło produkcji energii elektrycznej.

Patrycja Rapacka

patrycja.rapacka@gramwzielone.pl

© Materiał chroniony prawem autorskim. Wszelkie prawa zastrzeżone. Dalsze rozpowszechnianie artykułu tylko za zgodą wydawcy E-Magazyny Sp. z o.o.